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想买en bloc潜力大的房子?先弄明白这些事儿

珍珠苑集体出售

En bloc或者 collective sale,也就是私宅集体出售 是从2016年下半年直到现在频频出现在新加坡地产新闻上的词,也使不少住户一夜之间赚了几十到几百万新币,可谓钵满盆满。这样的好事情想不想?当然!人人都想!所以也一直有客户咨询:想买个房,那种会en bloc 的,哪个公寓 en bloc 潜力大?

今天就来说说 集体出售(en bloc)的一些事儿。

集体出售的基本过程:

大多数人熟悉的集体出售,是指把整栋公寓卖给发展商重新发展。从启动集体出售进程,到成功卖出项目,可大致分为准备出售、推出销售和签订协议三个阶段。

如果单看媒体报道,可能觉得一个项目推出后不久就能找到买家,顺利成交;而事实上,从最初筹备策划到最后搬离单位,是一个相当繁琐和漫长的过程。

如果一名业主希望所住的公寓集体出售,首先要寻找志同道合的业主,成立集体出售委员会。这个委员会的工作包括与更多业主沟通,动员他们加入集体出售行列,并寻找合适的销售和法律顾问,从而推动集体出售进程。

委员会的首要任务,通常是让全体业主签署集体出售协议。这往往是前期准备中最艰难的过程,许多项目因为无法获得足够业主同意,迟迟无法推出市场。

根据规定,屋龄在10年以上的项目要集体出售,必须取得至少80%业主同意。屋龄未满10年的房地产,则需要至少90%业主同意。若是没有争取到足够业主同意,这一轮集体出售进程就告一段落,现有条例规定要等上两年才可以重启新一轮。这是为了避免不愿出售单位的业主被其他业主骚扰。

在争取多数业主同意的同时,委员会也要接洽房地产经纪公司和法律顾问。房地产经纪公司为屋主提供集体出售咨询服务,包括请独立估价师为项目估价、协助集体出售委员会办理相关手续,以及策划如何向发展商推销这个项目。法律顾问则负责拟定相关法律文件,包括买卖双方最终签订的集体出售协议。

在获得多数业主同意,并制定销售计划后,这个项目就可以正式推出市场寻找买家。房地产经纪公司会刊登广告,邀请有兴趣的发展商出价投标。

找到出价最高或者合适的买家,谈妥买卖条件后,就可以签订集体出售协议。如果这宗交易没有获得100%业主同意,就要向分层地契局(Strata Titles Boards)提交集体出售申请。集体出售交易要得到当局批准,才算正式完成。

一个项目从准备出售到成功卖出,最短也要一两年时间,期间各个环节都充满变数,可能令整个过程一再延长,甚至中途夭折,必须从头再来。因此,一旦决定集体出售,就要做好打“持久战”的准备。

业主以法律途径反对集体出售

有一个案例值得注意,就是曾经满城风雨的浩然大厦(Horizon Towers)集体出售官司,四名少数业主的最后上诉得直,集体出售交易告吹

2009年4月,最高法院上诉庭,发表长达122页的判词,推翻了分层地契局于2007年12月7日批准集体出售的裁决,让这场在分层地契局和高庭纷扰了近两年的官司终于有个了结。这也是本地历来最长的集体出售官司。

为保住家园,浩然大厦的四名少数业主虽一再吃败仗,但不放弃,2007和2008年期间两度告上分层地契局和高庭,并于2009年2月3日向最高法院提出,浩然大厦第一任销售委员会有两人在受委前贷款购置额外单位作为投资,因此希望能快速达成交易,而没有尽力争取最好的售价

处理许多集体出售案件的Bernard & Rada律师事务所的董事符春燕说 “浩然大厦集体出售官司的裁决为集体出售创下新里程碑”“过去分层地契局在裁决交易是否缺乏诚信都是根据售价和赔偿分配。如今,最高法院在判词中划定分层地契局有义务扮演积极调查所有反对出售的申请和理由,不限于售价是否合理以及呈堂证据。” 在这样的情况下,符春燕表示,由于缺乏诚信的范围扩大了,提出反对者可提出更多反对理由,分层地契局日后在审理集体出售案件时需花更长的时间,以便究出任何可能出现问题的地方以及集合证据。

那么哪些情况可以申请反对集体出售呢?后面会有更详细的介绍。

最近,备受关注的欧南园地标私人公寓珍珠苑(Pearl Bank Apartments)集体出售成功,以7亿2800万元通过私下协议出售给凯德集团(CapitaLand)。这是珍珠苑的第四次集体求售,前3次都以失败告终:珍珠苑曾在2007年、2008年和2011年推出市场求售,首两次的指示价为7亿5000万元,第三次则是7亿2500万元。从2007年到2018年,珍珠苑的业主们用了至少10年的时间赢得了这场“持久战”的胜利。

集体出售有哪些变数?

由于集体出售过程有多方参与,就算屋主一致通过,负责行销的经纪公司、发展商等,都有可能让这项交易出现变数。

比方说,如果负责销售的经纪公司以不妥当的行为处理集体出售,交易或会终止。

汤申景花园在2013年原本以5亿9000万元出售,但负责销售的经纪公司HSR被发现付钱给四名屋主,以换取他们同意出售房屋,这笔交易最终被法院判处无效。HSR之后被罚款7万4000元,而且不得从事集体出售活动一年。

另外,如果发展商原本开价竞标,但最终资金方面出现问题,也有可能终止这项交易。这类事件其实发生过几次。

金香园(Tulip Garden)曾在2007年房地产市场火热时成功脱售,当年Bravo建筑同意以5亿1600万元买下。不过,该公司隔年因无法获得融资,要求展延付款却被金香园业主拒绝,也失去了5%的订金。

2009年,经禧峰(Cairnhill Heights)以4400万元成功集体出售,不过得标的发展商临阵退缩,理由是当时的市场情况艰巨并充满未知数。

同一年,有一家有印度尼西亚背景的本地注册公司开出17亿2800万元竞标马林百列一带的礁湖园(Laguna Park),这高于12亿元的保留价。不过,代表竞标公司的律师后来说,他们的银行家在处理和把资金汇到新加坡时遇上问题。

最后一个变数,则是发展商拟定新项目的发展计划,若不符合当局设下的标准,也可能选择退出。

例如,中等入息公寓顺福雅苑(Shunfu Ville)2016年前集体出售交易触礁,理由是因为地段靠近自然保护区,重新发展成近40层高摩天住宅项目的计划未获当局批准。发展商青建地产(南洋)集团后来改变方案,才能继续这项交易。

因此,集体出售交易过程到了最后,还是有可能出现变数,某方采用不妥当方法促成交易、发展商无法筹集足够资金、或是计划不符合政府标准,都有可能让交易回到原点。

集体出售是否稳赚?

ivory heights集体出售

这个问题想必是最多人关心的。

2017年,已经超过7000户的业主通过集体出售的方式卖出了自己的房子,他们是不是所有人都赚钱呢?

先来看看两个实例:

花费18万元装修

工作了大半辈子,李淑莲(75岁)和丈夫陈宗(74岁)最大的愿望就是能拥有一个房子,靠近购物、医疗、交通等设施,享受退休生活。他们花了很长一段时间才找到现在居住的绿和园(Ivory Heights)。

绿和园位于裕廊东,是一个处在成熟住宅区内的私有化中等入息公寓(HUDC)单位,他们的单位宽敞明亮,还能眺望不远处的裕华园,裕廊湖的景色一览无遗。

2013年,两人砸下132万元买下面积达1700平方英尺的单位,还费了一番心思进行装修,把房子打造成无障碍居所。他们把屋内的阶梯改装成斜坡、在房子内铺上防滑地砖,还在各处安装扶手,厕所门也改装了,方便轮椅出入。从策划到装修耗完工时近一年,耗费18万元。

李淑莲接受《联合早报》访问时说:“我的脊椎有问题,无法长时间站立或走动,未来可能得长时间坐轮椅。这间房子是我养老的住所,如果我将来得坐轮椅,房子一定要适合轮椅出入。”

不过,这个有24年屋龄的私宅项目正准备集体求售,让两老深感头疼。他们耗费了不少钱财和精力打造理想家居,若是这么快卖掉,他们将蒙受不小的损失。

他们预计能从集体出售活动中获得205万元,扣除房地产顾问和律师等费用后可获得203万元。这看来似乎有盈余,但问题在于买新房子又得花一笔钱。

根据他们计算,若要以目前的市价买到与现有房子相等面积的私宅,加上装修、添购家具和搬运等费用,估计得花费214万元。在扣除卖屋所得的203万元之后,他们还得额外支付11万元。

李淑莲说:“这是我们的第二间房子,卖掉后再买另一间房子,我们要付7%的额外买方印花税(ABSD),相等于13万元,这样一算,我们会亏损24万元。”

屋主担心买不起替代房子

像李淑莲夫妇不想卖房子的屋主不少,住在道德路好运花园(Goodluck Garden)的吴丽芬(45岁,家庭主妇)也是其中之一。

她不想搬离住了九年的房子,是因为三个11岁至15岁的孩子都在附近的学校上学,不适合搬到其他地点。如果留在该区,附近其他公寓的价格不低,她担心卖屋所得的260万元,不足以让她购买替代的房子。

“如果集体出售成功,我们预计会在明年9月(2018年9月)收到发展商的钱,到时才能买替代的房子。附近同等大小的公寓现在要价220万元,可是最近房价一直上涨,等到我们能签约买房时,可能就不只这个价钱了。”

集体出售未必稳赚

在整个集体出售过程中,不清楚细节的人可能会被数百万元的集体出售价误导,以为绝对稳赚。事实上,屋主必须支付各种费用,过程中必须有安身之所。

集体出售的费用

屋主得支付佣金给房地产顾问和法律顾问,费用为集体出售价格的某个百分比,每户得支付数千元。如果集体出售计划告吹,就不用付费。

另外还有请独立估价师估价费、在本地四种语言的报章刊登广告的费用,以及可能得向分层地契局申请批准集体出售的5000元费用。这些费用将由所有屋主一起分担。

屋主若刚搬入公寓不久而且住不满三年或者四年,就得在卖房子时支付卖方印花税(Seller’s Stamp Duty,为房子售价的4%~16%,视房子的买入时间和卖出时间而不同)。比如淡滨尼阁(Tampines Court)的49名屋主必须缴付6万8000元至27万7000元的卖方印花税。

需要注意的是,卖方印花税得在交易完成后的两个星期内缴付,但发展商的钱一般得等上好几个月才交到屋主手中。因此,屋主要在短短时间内拿出几十万现金缴付印花税,很可能是一件困难的事情,从而造成现金周转问题。此外,还需要考虑买替代房子时的首付款以及房租(搬迁后到搬进替代房子之间的时间),年长的屋主在银行贷款方面也会比较困难。

屋主在买替代房子时则得付买方印花税(Buyer’s Stamp Duty,约房价的3%~4%);如果已有超过一间房子或者不同身份(永久居民或者外国人),他们就得付额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,为房价的5%~15%)。

如果房屋贷款还未付清,银行可能会要求屋主支付提前解约罚款(prepayment penalty)。这个罚款一般是剩余贷款本金的一个百分比,不同银行的不同贷款配套的这个百分比不同。如果贷款还剩余80万,提前还款的罚金是1.5%,那么罚金就是12,000元。

搬迁期限

屋主可选择在交易完成时搬离,或在交易完成后的期限内离开,一般上期限为六个月。如果屋主选择后者,买方或卖方的法律顾问会扣下该屋主一小部分卖房的收益(大约5%)。待屋主清空房子后,才发放这笔余款。

继续住在房子里的屋主可能得付租金给得标的发展商,同时照旧支付每月的公寓管理费和房地产税等。

分层地契局(Strata Titles Boards)批准

如果所有的屋主都同意卖房子并签署集体出售协议,委员会可直接与得标的发展商交易。如果有小部分屋主反对,公寓在通过招标找到买家后,必须获得分层地契局(Strata Titles Boards)的批准才能进行交易。

若屋主发现,卖房收益在扣除集体出售各项费用后比当年买房子付的钱还少,以致出现亏损,可向分层地契局申请终止集体出售计划。要注意的是,这不包括买替代房子、装修和搬家的费用。

另外,屋主若把房子抵押给银行而卖房收益不足以付清贷款,他同样也能提出申请。

分层地契局审核属实后,会下令终止集体出售计划,然后交由高等法院裁决。

那些集体出售成功的房子,居住或者投资体验怎么样?

tampines court 集体出售

买了房子,绝大多数人无非自己住或者出租,那么这些en bloc 潜力大的房子,居住或者投资体验是如何呢?当客户问到的时候,笔者一般回答比较旧,住起来可能没有那么舒服。当然,舒服不舒服是非常主观的,那么可以参考珍珠苑这个成功集体出售的公寓情况。

珍珠苑99年地契,建于1976年,已经有42年的历史,就是说地契剩余50几年,占地8万2376平方英尺,楼高37层,有280个住宅单位和八个商用单位,是本地的标志性建筑。

据受访居民说,这里的设施老旧,需要经常维修。自5岁开始便居住在公寓里头的林廷(38岁)也说,公寓设施相当老旧,他们这些年的维修费和装修费花了至少五位数以上。

而珍珠苑MCST(Management Corporation Strata Title,可以简单理解为管委会)主席谢女士(Ms Seet) 给出的数据更为具体:每2年花在主要设施上的维修和维护费用大约250万新币;只是2017年,就发生了84起水管漏水的事件,还有超过2万的电梯维护修理费;此外,必须处理很多由于漏水淹水造成的投诉以及邻里间的争吵和纠纷。一户受访居民说近几年,每年的物业费维修费大概是7千至8千元,对于他们很难承受。那么这些维护修理费用哪里来?自然是向业主们收,而有些年长的人士没有收入或者低收入,很难拿出现金缴纳这些费用,这也是此次为什么很快得到绝大多数业主同意集体出售的重要原因之一。

再来看看出租的业主怎么说。彭女士(Mrs Phang)是一位退休的医生, 大概10年前买了一间单位出租,曾经高达6000元/月,但是现在只有2000了。她说,因为太多的东西要修理,还接到6、7起漏水渗水造成的投诉,所以每个人都祈祷集体出售能够成功。

集体出售竞争白日化

记得2016年中,看到顺福雅苑(Shunfu Ville)集体出售的消息时,还很有感慨,印象深刻,直到如今时不时有集体出售的相关新闻,看的有些多了,感觉也没那么敏锐了。

私宅项目集体寻求买主的竞争已白热化,许多屋主都盼趁发展商积极囤地当儿,尽快把公寓推出市场。高力国际(珍珠苑集体出售的房地产经纪公司)董事经理邓慧玲去年11月接受《联合早报》访问时指出,不少私宅项目今年初(即2017年)即开始筹备集体出售计划,多数都是在最近才取得八成屋主的同意,因此才会在同一时期推出市场。她也认为,在集体出售市场,抢占先机非常重要,因此行动要快。“根据销售人员的反映,屋主都希望能尽快招标,以避开其他集体出售项目的竞争”。

仲量联行(JLL)区域董事陈鸿文在去年5接受《联合早报》访问时说,据他所知目前有大约50个私宅项目正在筹备集体出售计划,其中三分之一是99年地契的项目。

总结

综上所述,如果现在想进场买到En Bloc潜力大的房子,必须先弄明白这些事儿

  1. 集体出售的过程和当中的变数,深刻理解到这是一场“持久战”,心理准备要充分。这轮没赶上,就等下轮吧,根据以往的数据,En Bloc 的周期大概是10年一次,持续时间大概1年左右。需要快速取得超过8成业主的同意,尽快将项目推出市场,把握先机。然而,最大挑战是确保定价合理,既要符合屋主的高价预期,又要确保价格合理以吸引买家。友诺士雅苑(Eunosville)在2013年首次求售时,许多屋主开价很高,要说服屋主不容易,集体出售委员会用了一年多才完成筹备工作。刚展开竞标活动,政府就推出房贷总偿债比率框架(TDSR),影响潜在买家的兴趣,以致计划失败。
  2. 集体出售未必稳赚,case by case, 需要先进行财务分析还有居住规划。
  3. 在这样的项目里面,无论是居住还是出租,期望值都不要太高,面对不断上涨的物业维修费、设施故障等等需要包容。一般上,屋龄较高、房子保养较差的屋主,同意卖房的可能性较高。
  4. 集体出售风潮到现在已经竞争白日化,押哪个呢?(写这个的时候,不禁想起赌局中押大押小的场面,不过那是二选一)。有人说比中TOTO概率好多了,话是没错,但是TOTO可以只买一组号码才1块钱,私宅50万打底,这下注的成本也高很多哦!此外,站在屋主的立场,知道自己的房子在谈En Bloc或者很有可能En Bloc,那么还会卖给个人买家吗?
  5. 不是每个项目都能获得发展商的青睐。客户问哪些楼盘有潜力En Bloc?其实这个问题笔者认为没有答案,因为问题的关键是多快en bloc!但是又有谁能预知未来呢?有人也许会说,房子一定会旧的,旧了肯定会en bloc,难道等到变成危房不能住吗?那么现在二手市场上还有50多年房龄的房子在卖,还没 en bloc 难道是因为还不够旧?

那么还想买en bloc 潜力大的房子吗?各位看官自己掂量吧。

资料来源:联合早报、海峡时报